Приобретение квартиры на вторичном рынке или у застройщика всегда сопровождается определенными рисками и неожиданностями в виде «подводных камней». Их нельзя не учитывать, так как большая часть недобросовестных продавцов пользуются этими «лазейками», чтобы обмануть беспечного покупателя. Знание рисков позволяет людям, желающим купить жилье, делать процесс покупки более спокойным и надежным.
Оглавление:
Риск №1: заниженная стоимость квартиры
Собственники продаваемого недвижимого имущества предпочитают завлекать покупателей приятными низкими ценами. Сейчас практически все жилье имеет высокую стоимость, поэтому его покупка может стать проблематичным занятием. Для этого недобросовестные собственники сильно занижают стоимость жилья. Как правило, 20% достаточно, чтобы покупатели активизировались и начали активно интересоваться квартирой.
Конечно, покупатели, исследовавшие рынок продаваемых квартир, могут ожидать подвох, поэтому мошенники специально для недоверчивых граждан разработали свою схему обмана. Они находят подставных физических лиц, имеющих веские основания для быстрой продажи жилья. Наивный покупатель верит им на слово, а в итоге получается, что квартира находится под арестом или вообще была заложена. В таком случае покупателю приходится собственноручно разбираться с арестом и платить остаток средств по кредиту.
К сожалению, защититься от такой схемы обмана сложно, потому что по всем документам жилье должно быть «чистым». Чтобы точно не прогадать, рекомендуется призывать на помощь юристов. Они помогут найти неточности в документах, которыми пользуются обманщики.
Риск №2: сокрытие прописанных граждан
Продавцы квартир могут пользоваться и другими схемами обмана. Иногда они скрывают, что в их квартирах прописаны несовершеннолетние или дети являются совладельцами квартиры. Это обстоятельство вынуждает родителей брать разрешение в органах опеки. В некоторых случаях органы отказывают семьям, поэтому они вообще могут потерять возможность продажи квартиры. Это не устраивают многих, поэтому продавцы не обращаются за разрешением.
Сделка по продаже квартиры может пройти успешно, но при проверке может выясниться, что она проводилась без согласия несовершеннолетнего владельца. Для родителей это станет хорошим поводом для оспаривания договора суде. Здесь сложно доказать свою правоту, так как покупатель сам виноват, что не попросил предъявить документ.
Риск №3: сокрытие имени собственника
Продавцы недвижимости далеко не всегда имеют на руках весь перечень документов, необходимых для продажи. Некоторым попросту не хочется лишний раз ходить по государственным учреждениям, где нужно брать справки. А некоторые умышленно не берут в органах документы, чтобы быстрее избавиться от квартиры. Чаще всего продавцы скрывают имя настоящего собственника.
В другом случае они подыскивают поверенного с незаконной доверенностью. В итоге выясниться, что настоящего владельца квартиры уже нет в живых или он признан недееспособным. В таком случае соглашение аннулируется, и недвижимость переходит во владение родственников по праву наследования.
Также возможен обман за счет прекращения действия доверенности сразу после того, как покупатель внесет оплату. От этого риска можно легко защититься, передавая деньги продавцу через банковскую ячейку. В условии пользования ячейкой можно обозначить, что деньги будут изыматься только после окончания сделки. Это не даст мошеннику сбежать раньше времени с деньгами.
Риск №4: в квартире сделали перепланировку без получения согласия БТИ
При глобальном ремонте собственники обычно проводят перепланировку. По законодательству РФ она всегда должна проводиться после получения разрешения в БТИ. На выдачу данного документа может уйти несколько недель, а никому не хочется тратить время зря. В квартире выполняют капитальный ремонт, а затем об этом умалчивают при продаже.
Конечно, сокрытие ремонта не считается большим риском, но в такой ситуации покупателю придется из своих средств выплачивать штраф за проведение незаконной перепланировки. Размер штрафа может зависеть от общей площади квартиры.
Чтобы не попасться на эту «уловку», необходимо самостоятельно проверить техпаспорт на квартиру, получаемый в БТИ. План жилья, указанный в нем, должен полностью соответствовать реальной квартире. Если какой-то стены не хватает или было возведено новое заграждение, а разрешения на это нет, то в последствии придется заплатить штраф. Можно заставить собственника заняться этим, но практика подсказывает, что лучше найти другую квартиру.
Риск №5: нежелание хозяина платить налоги
Продавцу недвижимости после заключения сделки нужно подать в налоговую инспекцию декларацию, где будет указана сумма, полученная за продажу недвижимости. Как правило, хозяева квартир искусственно занижают их стоимость, что позволяет не платить большой налог. Это хорошо для продавца, но плохо для покупателя, так как в случае возникновения спора суд сможет вернуть только ту сумму, которая была указана в договоре.
Юристы не советуют ввязываться в сделки с такими продавцами, потому что они уже считаются недобросовестными. Факт уклонения от уплаты полного налога может установиться в самый неподходящий момент, и сделка будет признана недействительной.
Риск №6: квартира имеет обременения
В юридическом смысле в эту категорию подпадают аресты, долги и ипотечное жилье. Такие варианты квартир тоже активно продаются на рынке недвижимости, вот только продавцы всегда должны информировать покупателя о том, что на квартире есть обременение. Если жилье постоянно меняло собственников, то это может указать на то, что но проблемное.
Узнать про наличие обременений можно с помощью обращения в Росреестр. Согласно действующему законодательству, покупатель может попросить выписку из реестра без согласия собственника. Юридически «чистая» квартира в пункте выписки, где значатся обременения, будет содержать прочерк.
Заключение
Теперь вы знаете про подводные камни при покупке квартиры, риски и что нужно проверять. Покупатели чаще всего сталкиваются с отказом продавца предоставлять полный пакет документов. Это позволяет ему скрывать факт проведения несанкционированной перепланировки, незаконного вступления в наследство, наличия несовершеннолетних собственников.
Все это может привести к тому, что в судебном порядке квартира будет изъята у покупателя, поэтому перед покупкой нужно тщательно перепроверять все документы. Всегда лучше заранее запросить большее количество бумаг, чем потом тратить деньги на адвокатов для защиты интересов в суде.
Расписка при покупке квартиры хоть и может быть составлена в свободной форме, должна выполнять свои функции.
Если по каким-то причинам вам нужно узнать, как отказаться от покупки квартиры, тогда лучше проконсультироваться со специалистами. Читать далее…