Продаже большей части объектов недвижимости предшествует выписка ее жильцов. Но далеко не всегда прошлые жильцы успевают провести регистрацию на другом месте жительства, поэтому возникают ситуации, связанные с покупкой жилья с прописанными гражданами. Наличие посторонних людей всегда пугает потенциальных покупателей, поэтому этот факт относят к одной из возможных разновидностей обременения.
Оглавление:
Можно ли?
Недобросовестные продавцы недвижимости могут скрыть от потенциального покупателя факт регистрации жильцов в продаваемом имуществе. Новый владелец только после начала получения права собственности поймет, что что-то тут не так и начнет разбираться. По закону, после завершения сделки продажи недвижимости все жильцы должны выписаться и пройти регистрацию в другом месте. Но они не могут распоряжаться им.
К сожалению, прописанные лица не всегда хотят добровольно «покидать» место регистрации. В таком случае неудачливому покупателю придется подавать иск в суд. Однако перед этим нужно уточнить, относятся ли жильцы к лицам, которых нельзя снять с регистрации. К таким гражданам относят:
- лиц, получивших завещательный отказ, гарантирующий право пользования недвижимостью;
- лиц, отказавшихся от прохождения приватизации в пользу других людей;
- лиц, не достигших 18-ти лет;
- граждан, входящих в состав жилищного кооператива.
Если продавец не хочет говорить, кто конкретно получил регистрацию, то покупатель может узнать это самостоятельно. Для этого ему понадобится просмотреть домовую книгу, желательно расширенную выписку из нее.
Существуют ли такие покупатели
Не всегда покупка квартиры с прописанными жильцами происходит по вине недобросовестного продавца. Некоторые покупатели наоборот охотно берут «проблемную» недвижимость, рассчитывая на получение хорошей скидки. Более того, практически всех граждан можно легко выселить из квартиры в судебном порядке, поэтому многих не отпугивает наличие такого обременения. «Выгнать» из дома не получится только нанимателей квартиры, получателей ренты и ссуды.
Если покупатель все-таки решился на покупку квартиры с прописанным собственником, то ему нужно:
- Оговорить возможную скидку с продавцом. В этом случае нужно «давить» на наличие обременения, не дающего совершить обычную продажу жилья за полную стоимость. Это должно мотивировать продавца на быструю продажу.
- Квартиру предварительно проверяют на наличие регистрации несовершеннолетних. По закону их выселить не получится до тех пор, пока они не повзрослеют. То же самое правило действует на счет недееспособных взрослых граждан.
- Лицо, не пожелавшее проходить процесс выписки, не должен иметь на себе отказ от прохождения процесса приватизации жилья.
- Зарегистрированный жилец не должен быть родственником продавца, иначе процедура выписки усложнится.
- Прописанное лицо может не жить на данной жилплощади и может вообще не претендовать на ее пользование. В таком случае у покупателя квартиры полностью пропадают все возможные проблемы.
Как выписывают жильцов?
При малой эффективности добровольного выселения новому собственнику жилья приходиться обращаться в суд. Такая ситуация может возникнуть не только из-за нежелания зарегистрированного лица выписываться, но и во время его проживания в другой стране. В таком случае он попросту не может иметь возможности приехать, чтобы пройти эту процедуру. Если это произошло в Вашем случае, то есть 3 варианта развития событий:
- Прописанное лицо должно прийти в консульство государства, где сейчас живет. Там необходимо оформить процедуру выписки.
- Покупатель недвижимости сам обращается в суд с заявлением.
- Зарегистрированное лицо подписывает согласие на выписку, заверяет его у нотариуса и отправляет новому владельцу.
Как быть с прописанными несовершеннолетними?
В такой ситуации юристы единогласно настаивают на отказе от покупки. Дело в том, что лицо, не достигшее 18-лет, может быть собственником квартиры. Это означает, что перед продажей владелец жилья должен получать от органов опеки разрешение (подробнее тут). Если его нет, то сам ребенок после взросления сможет аннулировать сделку в суде.
Если же несовершеннолетний просто имеет прописку, то его должны выписать родители. Без их вмешательства обойтись сложно, так как сам по себе ребенок не считается дееспособным. Некоторые родители не спешат выписывать своих детей, поэтому они продолжают числиться на уже проданной квартире. В таком случае даже суд не сможет их выписать.
Заключение
Берегитесь покупки квартиры с прописанными жильцами. Перед покупкой любой недвижимости у ее продавца нужно требовать предъявление выписки из домовой книги. В этом документе содержится информация про лиц, зарегистрированных по данному месту жительства. Если договор о продаже был подписан и в жилье остались не выписанные люди, то следует их выписать в судебном порядке. К сожалению, несовершеннолетних, недееспособных, нанимателей и плательщиков ренты нельзя выписывать.
Не забудьте проверить документы при покупке квартиры! От результатов проверки будет зависеть «чистота» сделки! Не пренебрегайте тщательностью!
Для того, чтобы узнать, как торговаться при покупке квартиры достаточно прочитать это — http://zhil-vopros.com/kvartira/pokupka/sovety-buy/kak-vesti-torgi.html.