Рынок недвижимости наполнен разными людьми, среди которых часто встречаются мошенники. Они всеми силами пытаются извлечь максимальную для себя выгоду, обманув беспечного покупателя квартиры. Последний даже успевает ставить подпись под договором купли-продажи, а затем осознает, что его обманули. Такая ситуация предполагает правильное аннулирование договора. Но как это делается? Нужно ли идти в суд?
Оглавление:
Что такое аннулирование договора?
Аннулированием договора купли-продажи называют полное прекращение его действия и завершение деловых отношений между участвующими сторонами. К сожалению, данный документ не может аннулироваться по инициативе только одной стороны, участвовавшей при подписании договора.
Юристы, постоянно ведущие дела, связанные с проблемными квартирами, утверждают, что продавец и покупатель редко приходят к консенсусу. Зачастую суть конфликта состоит в том, что стороны плохо понимают, что они не имеют никакого права требовать возвращения того, что уже было использовано после подписания официального договора.
К примеру, если продавец получил аванс от покупателя, то даже в судебном порядке нельзя вернуть. Конечно, это оставляет покупателя в озлобленном состоянии, и он кроме продавца начинает недолюбливать судебную систему.
В каких случаях сделка становится недействительной?
Многие неопытные покупатели и продавцы путают два термина: аннулирование договора и признание его недействительности. Однако итог у обеих ситуаций один – соглашение перестает действовать и деловые отношения между сторонами заканчиваются. Важно понимать, что если сделка будет аннулирована, то суд будет искать виновную сторону. Именно она возьмет на себя всю ответственность за нанесенный ущерб.
В судебном порядке договор признается недействительным если:
- Он нарушает законодательство страны.
- Одна из сторон оказалась недееспособной.
- Соглашение подписывалось лицом, не отвечающим за собственные действия. Например, под действием алкоголя, наркотиков и других психотропных веществ.
- Одна из сторон не достигла 18 летнего возраста.
- Договор был подписан под давлением третьего лица.
В какой ситуации можно легко аннулировать договор?
Гражданский кодекс РФ предусматривает основания аннулирования договора купли-продажи и некоторых других важных сделок. Каждому покупателю нужно запомнить, что сделка может стать аннулированной только в том случае, если одна из сторон серьезно нарушила предписанные условия договора.
Под такими нарушениями законодательство РФ подразумевает действия одной стороны, приносящие серьезный ущерб. Если говорить простым языком, то в момент нанесения такого ущерба покупатель частично или полностью лишается того, что должен был получить по подписанному договору. Например:
- Продавец отказался снимать себя с регистрационного учета.
- Покупатель не желает вносить указанную плату.
Непредвиденные обстоятельства
Еще одним условием отмены действия договора купли-продажи могут стать любые непредвиденные обстоятельства и события, которые сложно было предугадать при подписании бумаги. Таким образом выходит, что у сторон полностью снимается ответственность за причиненный ущерб, потому что они не смогли заподозрить такое стечение обстоятельств. Такие обстоятельства чаще всего становятся причиной обращения граждан в суд.
Например, обе стороны заключили взаимовыгодный договор. Продавец квартиры клялся и божился, что он погасил все задолженности перед банком и не имеет других проблем, препятствующих продаже имущества. Однако в этот момент может появиться родственник продавца, например, он отбывал срок в тюрьме.
Допустим, он был зарегистрирован в той квартире до отправки в тюрьму, но так как теперь у него нет определенного места жительства, то он может через суд добиться проживания на старом месте. Как правило, суд становится на сторону ранее зарегистрированного жильца, поэтому покупателю придется съехать. Однако он имеет полное право одностороннего расторжения договора через суд.
Другие причины
Чаще всего в судебном порядке аннулируются договоры, подписанные с агентствами недвижимости. Если в итоге окажется, что фирма была зарегистрирована неправильно или сделка была проведена не по протоколу, то все договоры аннулируются. Дело в том, что в судебном порядке сложно доказать действительное существование подобной организации, если даже ее регистрация произошла неправильно.
Нужно понимать, что аннулировать договор купли-продажи легче до госрегистрации жилья. До тех пор, пока это не будет сделано, собственник жилья будет считаться его полноправным хозяином. Это позволяет расторгать договоры с меньшим риском для покупателя.
А что если жилье было перерегистрировано?
В такой ситуации у покупателей начинаются проблемы, ведь после регистрации право собственности на жилье полностью перешло на них. Здесь прекращение действия договора может произойти только при определенном стечении обстоятельств. В Гражданском кодексе РФ сказано, что покупатель имеет право на аннулирование договора купли-продажи только во время его действия. Как только срок истечет, то он потеряет свой шанс.
Расторгнуть договор получится только в ситуации, когда он был выполнен частично. Однако нужно понимать, что договор расторжения не подразумевает возврат имущества, поэтому юристы советуют заранее указывать этот пункт в договоренности про куплю-продажу.
Расторгаем договор через суд
Покупатель и продавец недвижимости только в редких случаях могут решить свой конфликт без судебного вмешательства. Это становится возможным только при наличии обоюдного согласия, но такой ситуации сложно добиться, потому что мало кто хочет просто так делиться своим имуществом и возмещать нанесенный ущерб.
Представим ситуацию, что консенсус не был достигнут, и покупателю пришлось обращаться в суд. Для этого ему нужно приступить к внимательному составлению иска. На этом этапе многие совершают одну и ту же ошибку: в иске просят простого расторжения договора купли-продажи, а про возмещение ущерба забывают. Из-за этого стоит лишний раз напомнить, что иск должен содержать:
- требование аннулирования договора;
- напоминание про возврат имущества;
- требование возмещения нанесенных убытков.
Заключение
Из всего сказанного выше можно сделать один вывод – процесс аннулирования договора купли-продажи является сложной процедурой. Но если стороны обратятся в суд, то эту проблему можно вполне реально решить. Однако перед этим нужно правильно составить судебный иск. Если в нем не будет прописано требование компенсации ущерба, то судья просто расторгнет договор, а деньги к покупателю или продавцу не вернутся.
Предварительный договор купли продажи квартиры хоть и не решит всех возможных проблем, но многие из них.
А если вас интересует, как проводится оценка квартиры, то вам сюда — http://zhil-vopros.com/kvartira/prodazha/sovety-p/otsenka.html.