Самое простое в процессе сделки – принять решение о продаже квартиры. Далее следует работа: от сбора необходимого пакета документов до собеседования с потенциальными покупателями. Работу эту необходимо выполнить владельцу недвижимости, и выполнить качественно, иначе ту цену, которую он запланировал получить после продажи, вряд ли ему кто-то даст.
Для вас, уважаемые продавцы недвижимости (особенно продавцы, которые не имеют достаточного опыта в сделках с недвижимостью), мы публикуем эффективный алгоритм по подготовке жилья к продаже. Работать он будет лишь в том случае, если вы будете придерживаться инструкций и прилагать максимум усилий.
Оглавление:
- Адекватная оценка недвижимости
- Когда заниматься документами?
- Итак, что значит вовремя «сделать» документы при продаже квартиры?
- А нужен ли ремонт?
- Уборка – обязательно!
- Что предпринять, чтобы квартира понравилась?
- А квартирантов придется попросить…
- При продаже «несвободного» жилья
- Нюансы общения с покупателем
Адекватная оценка недвижимости
Каждый купец нахваливает свой товар, каким бы он ни был. Да, эта привычка жива еще испокон веков, однако, она может сыграть и против «купца», если тот будет заведомо завышать цену на жилье.
Нынешний покупатель не то, что переборчив – он просто хорошо знаком с ситуацией на рынке недвижимости и ориентируется в ценах, поэтому не стоит за «хрущевку» просить такую же сумму, как и за элитную квартиру.
Чтобы не отпугнуть потенциальных покупателей, проанализируйте соответствие цены и качества предлагаемого вами жилья. Позвоните по нескольким объявлениям, владельцам подобных вашей квартир, которые тоже выставили свое жилье на продажу, представьтесь покупателем, поинтересуйтесь ценой и периодом, на протяжении которого они пытаются продать недвижимость. Сделайте соответствующие выводы и уже после этого назначайте свою цену.
Когда заниматься документами?
Документация, необходимая для сделок с недвижимостью – один из важнейших моментов процесса купли-продажи, поэтому откладывать сбор документов в долгий ящик не стОит. Многие из продавцов, зная, что собирать документы на квартиру очень долго, нудно и подчас дорого, стараются отложить эту часть работы на более поздние сроки, которые могут оказаться крайними и подвести сделку под риск срыва.
Другие – наоборот – стараясь покончить с рутинно-документальной обязанностью как можно быстрее, спешат, и в результате оказывается, что некоторые из бумаг устарели еще до вступления в право владения недвижимостью новых хозяев, поэтому их приходится обновлять.
Итак, что значит вовремя «сделать» документы при продаже квартиры?
Чтобы не спешить и не затягивать с подготовкой пакета документов, вам необходимо проконсультироваться с опытным нотариусом. Он, изучив вашу конкретную ситуацию, может посоветовать какие именно справки и выписки вам собирать и когда это нужно делать, чтобы не спешить, не опаздывать и не переплачиать за срочность.
В принципе, можно держать наготове все документы, кроме справки из БТИ, которая стоит дорого, а срок действия имеет ограниченный. Поэтому лучше дождитесь реального покупателя и уже после того, как выяснится, что он готов купить квартиру, заказывайте изготовление выписки.
Подготовка остальных документов тоже имеет некоторые нюансы:
- Выписка из ЕГРП – платная. Ее срок действия не определен законодательно, но действительным этот документ считается не более 30 дней. Поэтому не спешите с получением.
- Форма №9. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Получить ее можно бесплатно, но при этом следует учесть специфику работы наших госслужащих, график приема паспортиста и наличие очередей.
- Копия паспорта продавца (можно сделать в любой момент на своем ПК и распечатать в домашних условиях при наличии принтера).
- Правоустанавливающие документы на недвижимость (все имеющиеся в распоряжении договоры: приватизации, дарения, купли-продажи и т.д.).
- Справка из ЖЕКа об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (срок действия – 30 дней).
- Справка из налоговой инспекции об отсутствии долга по налогу на недвижимость (актуальна, когда квартира досталась продавцу в наследство или в результате дарения).
- Справка о том, что квартира не подлежит капитальному ремонту (срок действия – 30 дней).
При участии в сделке несовершеннолетнего необходимо разрешение от Отдела опеки и попечительства, а также гарантии того, что вариант приобретаемого вами другого жилья будет лучше и удобнее предыдущего.
А нужен ли ремонт?
Расставаясь со своей недвижимостью, многие из продавцов явно переусердствуют и затевают в квартире капитальный ремонт с перепланировкой и использованием дорогих стройматериалов. Таким образом продавец пытается максимально повысить цену жилья, но подобными действиями может лишь отпугнуть покупателя.
Во-первых, замечая свежий и дорогой ремонт, покупатель начинает терзаться сомнениями в адекватности цены и подозревать, что под красивой штукатуркой находятся рассыпающиеся, растрескивающиеся и готовые в любой момент рухнуть стены.
Во-вторых, въезжая в квартиру, новые хозяева предпочитают делать ремонт самостоятельно, на свой вкус, поэтому ваши старания в любом случае окажутся напрасными.
«Большой» ремонт могут без риска делать только хозяева дорогих квартир в элитных районах – в этом случае они не потеряют деньги, поскольку все потенциальные претенденты на жилплощадь – люди далеко не бедные и на хорошее жилье в престижном районе средств не жалеют.
Для квартиры в спальном районе будет вполне достаточно легкого косметического ремонта: новые дешевенькие обои, покрашенные батареи и вымытые окна способны творить чудеся, повышая стоимость жилья процентов на десять.
Уборка – обязательно!
Продавая свою квартиру, вы просто обязаны содержать ее в чистоте. Хлам на балконе и грязный пол служат негативными факторами при ознакомительном процессе возможных будущих хозяев со своим новым жильем.
Не поленитесь смахнуть пыль мс подоконников, до блеска вымыть оконные стекла и полы — потенциальный покупатель во время «смотрин» психологически настраивается на жилье, «примеряет» на себя роль хозяина этой квартиры. Поверьте, никто не захочет «мерить» грязные и неухоженные комнаты, подобно нестиранной одежде – это неприятно, это отталкивает.
Самый лучший аромат – свежезаваренного кофе. Придите на несколько мнут раньше назначенного времени, хорошенько проветрите помещение и сварите этот напиток. Запах кофе придает атмосфере дома уюта и обжитости, заставляет покупателя запомнить квартиру подсознательно и возбудит желание возвратиться сюда еще раз.
Что предпринять, чтобы квартира понравилась?
Обязательную уборку не ограничивайте только пределами квартиры, первое впечатление у покупателя начинает складываться у покупателя еще на подходах к ней – во дворе, в подъезде, на лестничной площадке.
Темный подъезд создает впечатление страшного и неуютного, поэтому проявите инициативу и вкрутите лампочку. Подметите на лестничной площадке, от ее санитарного состояния тоже во многом зависит судьба вашей сделки.
В квартире поменяйте лампочки на более яркие – чем больше света, тем комнаты кажутся просторнее и светлее.
Проведите ревизию всех кранов и выключателей, при необходимости замените их новыми – покупатели обращают внимание на такие, казалось бы, мелочи как подобная неисправность.
Многие риелторы не советуют показывать пустую квартиру. Но она и не должна быть слишком загружена мебелью.
Во-первых, потому что из-за громоздких шкафов можно упустить детали планировки, во-вторых, вид мебели, если она не новая и потрепанная может испортить общее впечатление о квартире.
А квартирантов придется попросить…
Если в период, пока вы принимали окончательное решение о продаже квартиры, в ее стенах обитали постояльцы, вам придется предупредить их о своем намерении продать недвижимость заранее и попросить съехать.
Показывать квартиру покупателям в то время, когда в ней проживает съемщик, неудобно и нелогично: при квартиранте это выглядит некрасиво, во время его отсутствия – подозрительно. Лучше всего начинать демонстрацию товара после того, как квартира станет свободной от жильцов.
При продаже «несвободного» жилья
В случае, когда вы продаете ту квартиру, в которой проживаете с семьей, домочадцев на время осмотра тоже необходимо временно выпроводить: в гости, на прогулку, в кино, по магазинам – куда угодно, но так, чтобы вам хватило времени в их отсутствие качественно продемонстрировать объект продажи.
Нюансы общения с покупателем
Не заигрывать и не заискивать перед потенциальным покупателем – это золотое правило всех продавцов. Излишняя слащавость в общении может натолкнуть человека на негативные мысли и отбить у него охоту с вами связываться.
Доброжелательность, любезность, компетентность – вот три составляющие удачной сделки.
Рассказывая покупателю как добраться, обязательно укажите альтернативные варианты. Если к вашей квартире есть возможность дойти от разных станций метро, обязательно акцентируйте его внимание на этом моменте. Если он на автомобиле, не назначайте время «смотрин» на час пик.
Никогда не встречайте будущего владельца жилья в домашней одежде и стоптанных тапочках, будьте вежливы, но сдержанны, внимательны, но не навязчивы.
Просмотр квартиры проводите детально, подчеркивайте преимущества жилья и не слишком заостряйте внимание на недостатках, старайтесь избегать слишком длительных пауз – хозяин всегда найдет что рассказать о своей квартире.
Не высказывайте при будущем покупателе сожаления о том, что приходится продавать такое замечательное жилье, с целью еще больше заинтересовать его, – это может возыметь противоположный эффект.
Ознакомьте потенциального хозяина вашей квартиры с особенностями инфраструктуры района: расскажите о наличии детских образовательных или медицинских учрежедений. Молодого покупателя больше заинтересуют объекты культурно-развлекательного характера, пожилых – аптеки, поликлиники, скверы со скамейками.