Далеко не все люди, нуждающиеся в покупке недвижимости, могут сделать это самостоятельно. Из-за этого они обращаются за помощью в банк, согласный подписать кредитный договор. Если покупатель имеет стабильный доход, то он легко расплачивается по нему, но бывают случаи, когда покупатель теряет основной источник дохода и более не может платить деньги по ипотеке. В такой ситуации он вынужден искать покупателя жилья, согласного покрыть долг, но каким образом это можно сделать?
Оглавление:
Как часто встречаются?
Когда в стране наступает кризис, многие граждане теряют работу или их зарплата существенно уменьшается. Это приводит к тому, что они перестают платить за квартиру по ипотеке, поэтому пытаются ее продать более платежеспособным людям.
Слабая популярность сделок объясняется тем, что при приобретении жилья нет привлекательных скидок. Ситуация усложняется обязательным сбором строгого перечня документов, причем они должны быть заверены у нотариуса. Но это не означает, что подобную квартиру нельзя продать. Заложенное жилье легко продается на рынке, если будет найден «нужный» покупатель.
Какую роль играет банк в этой сделке?
Банк, куда обратился покупатель, занимается представлением средств для оформления покупки жилья. Так как он считается основным источником финансирования, то он имеет полное право на отказ в продаже квартиры в ипотеке. Из-за этого покупателям приходится обращаться в свой банк, где нужно убедить сотрудников дать разрешение на осуществление продажи.
На этом требования банка не кончаются. Он может постановить, что досрочное погашение кредита должно произойти без продажи жилья. Если этого постановления нет, то можно смело продавать жилье. К слову, банки прекрасно относятся к сделкам купли-продажи ипотечных квартир, поэтому они активно участвуют в таких соглашениях. Но они всегда вносят свои изменения в договор про куплю-продажу:
- стоимость ипотечной квартиры должна полностью покрывать все долги клиента, взявшего кредит;
- расчет по сделке должен происходить под строгим наблюдением сотрудников банка, чтобы заемщик не смог раньше времени воспользоваться полученными средствами.
Собственными силами
Возможно ли продать ипотечную квартиру своими силами? Для продавца заложенной квартиры существует несколько способов совершения данной сделки. Самым распространенным считается самостоятельная продажа жилья.
По данному договору лицо-покупатель должен выплатить сумму задолженности заемщика. Все финансовые средства переходят на счет банка, выдавшего кредит. После его погашения следует зайти в банк, где выдадут закладную и свидетельство о том, что задолженности нет. Когда это будет сделано, продавец может пойти в госреестр, где будет снята отметка про наличие обременения на жилье.
Иногда сумма, полученная после оформления соглашения о покупке квартиры, получается больше, чем уровень задолженности заемщика. В данной ситуации разницу помещают в банковскую ячейку. Для получения этих средств продавцу придется предъявить нотариально заверенный договор купли-продажи. В некоторых случаях банки требуют предъявления свидетельства о наличии права собственности продавца на недвижимость, поэтому лучше обзавестись им заранее.
Под руководством банка
Банк, как основной источник средств для покупки квартиры, имеет полное право на участие в соглашении, подписываемом при продаже жилья. Данная схема чем-то похожа на первую, но в этом случае банк сам свяжется с росреестром.
Покупателю останется закончить сделку покупки и погасить кредит. Вырученные средства идут в банковскую ячейку банка-кредитора, а разница кладется в другое финансовое учреждение на условиях обычного договора.
Когда это будет сделано, банк предоставит росреестру свидетельство о том, что долг полностью погашен. В качестве доказательства он предъявит закладную, после чего произойдет регистрация перехода прав на квартиру от бывшего продавца к новому владельцу. После полного завершения сделки, покупатель получает доступ к деньгам.
В кредит
Далеко не все покупатели могут сразу же выкупить заложенную квартиру. Чаще всего для этого приходится долго собирать средства, поэтому самым лучшим способом покупки остается приобретение жилья в кредит. В этой ситуации банк оформляет покупателя в качестве нового заемщика на старую ипотеку.
Все это время квартира числится заложенной. Это схема работает только по той причине, что ранее кредитная ставка была выше, а сейчас банки ее понижают. Это позволяет выгодно приобретать даже заложенное жилье. Многие банки идут на такие сделки, потому что им в любом случае нужно получить назад свои средства и прибыль.
Заключение
Покупка-продажа ипотечной квартиры всегда связана с появлением множества проблем. Но заложенное жилье имеет стоимость на 10% меньше рыночной, что продолжает привлекать возможных покупателей. Они могут приобрести «проблемную» квартиру самостоятельно, с помощью банка или в кредит. Все способы одинаково хороши, но перед началом продажи всегда нужно получать письменное разрешение от банка.
Налог с продажи приватизированной квартиры составляет ровно столько же процентов, сколько и при продаже любой другой квартиры.
Вы сами сможете продать квартиру по генеральной доверенности, если ознакомитесь с нашими советами.