Продажа квартиры с обременением на первый взгляд может показаться слишком сложной задачей. Мало кому из покупателей хочется покупать заложенное жилье или квартиру, находящуюся в аварийном доме. Но если процесс продажи такой недвижимости происходит правильно, то даже она может найти своего покупателя.
Оглавление:
Какие квартиры имеют?
Недвижимостью, имеющей обременение, называют жилье, обладающее юридически обоснованными условими, ограничивающими право на распоряжение данным имуществом. Факт наличия обременения можно обнаружить в свидетельстве про регистрацию права собственности.
В законодательстве РФ предусмотрено наличие следующих обременений:
- Ипотека. Покупатели жилья частью пользуются услугами банка, которые предоставляют кредиты под жилье. Далеко не все клиенты могут оплачивать процентную ставку по ипотеке, поэтому они решаются продавать проблемное жилье третьим лицам.
- Рента. Гражданин, платящий ренту, не имеет полного права на распоряжение квартирой, где живет получатель ренты. Для этого приходится брать соглашение последнего.
- Имущество арестовано. Такая ситуация возникает в тот момент, когда собственник жилья прекращает выплачивать коммунальные услуги. С такой квартирой вообще нельзя проводить сделки, так как по законодательным нормам они не могут быть признаны действительными. Перед продажей жилья собственнику придется оплатить все долги перед ЖЭКом.
- Квартира в найме. Наниматели не могут помешать продаже такого имущества, но они будут проживать на данной жилплощади все то время, которое было указано в договоре найма. Из-за этого новому владельцу придется сожительствовать с нанимателями.
- Продажа жилья без выписки жильцов. Для продажи квартиры всегда нужно приходить в госреестр, где сотрудники снимут жильца с регистрации. Некоторые лица отказываются выписываться, поэтому это приходиться делать через суд. Но все равно в квартире может остаться определенная категория людей, имеющая полное право пользования имуществом.
- Проблемный дом. Квартиры в аварийных домах не могут продаваться, так как они не предусматривают комфортные условия проживания.
Если говорить кратко, то продавать квартиру нельзя только если она находится в аварийном доме или на нее был наложен арест. В других случаях придется получать согласие третьих лиц для продажи имущества.
Продажа квартиры с ипотечным обременением
На рынке недвижимости часто встречаются ипотечные квартиры. Пока хозяин жилья будет собирать средства и оплачивать ипотеку, жилье будет находиться в залоге у банка. Но это не означает, что заемщик не имеет возможности ее продажи другим лицам. Согласно действующим законам, собственник заложенной квартиры может продавать ее и даже может извлекать из нее доход, то есть сдавать в аренду.
Перед составлением соглашения продажи ипотечной квартиры ее собственнику нужно прийти в банк за получением согласия. Если банк в письменном виде разрешит продажу, то можно заниматься составлением договора купли-продажи. Также у заемщика появляется возможность перенесения обязанностей перед банком на покупателя проблемной недвижимости. Таким образом, он освобождает себя от кредита и получает выгоду от продажи жилья.
Большая часть банков охотно соглашается на такие сделки, потому что им в любом случае нужно вернуть свои деньги и получить доход. Если заемщик перестает выплачивать проценты по кредиту, то банк начинает нести убытки. Возможно, новый владелец окажется более платежеспособным, поэтому кредитор получит доход.
Рента и аренда
Другим популярным видом обременения считается рента. Если на квартире «висит» договор ренты, то над жильем возникает обременение под названием неисполненная рента.
Часто на рынке недвижимости встречаются случаи, когда собственник пытается продавать квартиру, сдаваемую в аренду. Это можно сделать, предварительно уведомив покупателя про наличие обременения. Если хозяин жилья умолчит про этот факт, то покупателю придется жить с незнакомыми квартирантами до тех пор, пока не истечет срок аренды. Конечно, терпение нового собственника может лопнуть, и он попытается досрочно разорвать договор аренды, но в данной ситуации ему придется заплатить крупный штраф.
Как снять обременение?
Все квартирные обременения могут сниматься в том же порядке, как и были наложены. Это может происходить через суд или же с помощью заявления, составленного собственником, где он указывает, что выплатил долг банку или ЖЭКу и вернул право свободного распоряжения имуществом. Как только обременение будет снято, Росреестр зарегистрирует эту информацию.
Если рассматривать ситуацию с ипотекой, то после выполнения всех обязательств перед банком собственник должен получить соответствующую бумагу, содержащую заявление владельца закладной и совместное заявление залогодателя и залогодержателя. С этими бумагами собственник приходит в Росреестр, где снимают отметку о том, что квартира была заложена.
Как проверить наличие?
Все существующие обременения указываются в Едином государственном реестре (ЕГРП). Выпуску можно получить, придя в отделение реестра или заполнив форму на сайте в Интернете. Перед получением свидетельства нужно оплатить госпошлину. Как правило, справка предоставляется в течении одной недели.
Получив документ, нужно внимательно изучить пункт 4, где записывают обременения. Если их там нет, то будет напечатано «не зарегистрировано».
Заключение
Продажа квартир с обременением может происходить так же легко, как и продажа «непроблемных» квартир. В большинстве случаев приходится получать дополнительное соглашение от третьих лиц, допускающее продажу. Но если недвижимость была арестована или находится в аварийном доме, то по законодательству РФ ее нельзя продавать ни при каких обстоятельствах.
Расторжение договора найма жилого помещения является довольно сложным процессом. Он требует определенных условий.
Какие дополнительные расходы при покупке квартиры ожидают покупателя? В этой статье вы найдете полный ответ.