Чтобы «лишняя» жилплощадь из ожидаемого источника дохода не превратилась в трудно решаемые проблемы, каждый арендодатель должен не только проявлять бдительность, сдавая квартиру в аренду, но еще и завести свод негласных правил, соблюдение которых поможет сохранить жилье в безопасности и нервы в относительном порядке.
Оглавление:
Среди съемщиков существует категория людей, которых даже к недобросовестным или невнимательным причислить нельзя. Это матерые мошенники, живущие и зарабатывающие обманом. «Развести» незадачливого арендодателя для них не составляет проблем, разработаны целые мошеннические схемы, которые существуют и используются ровно столько, сколько существует и рынок недвижимости.
И все наймодатели их, вроде бы знают, но, тем не менее, частенько попадаются на удочку аферистов.
Неофициальные правила сдачи квартиры в аренду
Друг или квартирант?
Ваша квартира может стать проблемой и без участия аферистов, стоит только пустить на проживание близкого друга, коллегу по работе или хорошего знакомого. Этого делать нельзя ни в коем случае!
Наниматели из близкого окружения, как правило, считают, что ваша святая обязанность терпеть и прощать, поэтому крайне неаккуратно вносят арендную плату и так же легкомысленно относятся к предметам мебели и обихода. Никакой бережливости с их стороны не ожидайте, поскольку подсознательно они настроены на то, что дружба выше каких-то там диванов и денег.
Нет такого документа как «устный договор»
Многие из неопытных арендодателей считают договор найма пустой, ничего не значащей формальностью и придерживаются ошибочного мнения, что и при наличии договора, и без него ничего невозможно будет ни вернуть, ни доказать, случись какая-нибудь «трещина» в отношениях с арендатором.
А тем временем грамотно составленный официальный договор служит достаточно надежным гарантом того, что вашу квартиру не затопят, не сожгут и не «уведут». А если подобная неприятность и случится, то виноватому будет очень сложно отвертеться от ответственности.
Ценные вещи и без страховки?!
Никогда не оставляйте в сдаваемой квартире ничего ценного, включая документы. Если нет возможности вывезти антикварную мебель или старинную посуду, или вещи, которые имеют личностную ценность, внесите их в передаточный акт и в письменном виде обяжите пожильцов относиться к ним с должной бережностью.
Основные риски арендодателя
Субаренда или Ваша квартира продана
Среди популярных на рынке найма схем мошенничества с квартирами вот уже многие годы не теряют популярности две основных: субнаем и продажа чужой квартиры по поддельным документам.
Рассмотрим подробнее.
Субнаем
Наиболее эффективно схема работает в том случае, если хозяин квартиры отсутствует длительное время и не имеет возможности постоянно контролировать арендаторов.
После возвращения из несколькомесячной или даже нескольконедельной командировки владелец жилья с удивлением обнаруживает в своей квартире совершенно не тех, кому ее сдавал.
Ситуация получается интересная: квартиранты взяли квартирантов, и, воспользовавшись вашим жильем, заработали неплохие деньги.
Еще «интереснее» может получиться, если вы сдавали своею единственную квартиру и теперь до выяснения обстоятельств хозяину и самому негде голову приклонить.
Чтобы уберечь себя от такой неприглядной ситуации, в договоре найма отдельным и отчетливым пунктом прописывайте запрет на субаренду.
Другой метод защиты – договор между доверительным управлением и агентством недвижимости. Квартира, которая находится в доверительном управлении, застрахована от всех возможных неприятностей: от залива водой до неправомерных действий третьих лиц.
Продажа по поддельным документам
Достаточно рискованная афера, но и прибыль от нее колоссальная, поэтому мошенники и решаются на такое. Срок подготовки чужой квартиры на продажу не очень большой, зачастую мошенникам достаточно 2-3 месяцев для подготовки фальшивой документации и поиска покупателя.
Квартиру вы в этом случае вряд ли потеряете, поскольку сделки, проведенные на основе мошенничества, суды признают недействительными. Но для восстановления справедливости вам придется потратить массу сил, нервов и средств.
Самый действенный рецепт от такого вида мошенничества: бдительность и еще раз бдительность. Не оставляйте в квартире документов на недвижимость, не отдавайте их и паспорт на руки наемщикам : при нынешних технических возможностях подделать их не составляет большого труда и не занимает много времени.
Контролируйте поведение съемщиков, при регулярной проверке можно понять, живут ли они в съемной квартире или только появляются периодически. Если доверяете соседям, поручите им приглядывать за пожильцами, уж они-то точно будут в курсе, что за люди поселились на ваших квадратных метрах, как себя ведут, кто к ним приходит.
Проблематичная неприватизованная квартира
Сложность сдачи в аренду неприватизированного жилья заключается в том, что арендодатель не является полноценным хозяином недвижимости, а сам состоит в нанимателях у муниципалитета, то есть, по сути, хочет применить схему субаренды.
Для того, чтобы сдать в наем неприватизированную квартиру, необходимо письменное согласие всех проживающих совместно с вами членов семьи, плюс еще официальное разрешение горсовета.
Порча имущества
Самый распространенный из рисков. Наймодатель, сдающий жилплощадь, должен понимать, что люди, которые заселяются в квартиру, не роботы, а именно люди, которым свойственны такие слабости как проливать кофе на диван или нечаянно бить посуду.
Поэтому слишком многого не требуйте, а в обязательный свод правил поведения в вашей квартире запишите: бережное отношение к предметам мебели и бытовой технике, в случае порчи которых постоялец будет обязан их починить или заменить на аналогичные.
Предусмотрите возможность проживания с квартирантом домашних любимцев, которые портят мебель и паркет «профессионально», да еще и оставляют после себя специфический запах. Если постоялец заселяется в компании с животным, обяжите его перед выездом из квартиры устранить все последствия пребывания животных.
Закрепите эти правила актом приема-передачи, чтобы и вам, и арендатору были предельно ясны права и обязанности сторон.
Несоответствующее количество постояльцев
Менее распространенная ситуация, когда вы сдавали жилье двум людям, а проживают в квартире шестеро.
На такие хитрости идут, в основном, заработчане, приезжающие в большие города за большими деньгами и экономящие буквально на всем и на съеме жилья в том числе.
Согласно с законодательством квартиросъемщик имеет право поселить на арендованной площади своего супруга и несовершеннолетних детей (с согласия хозяина), «лишних» квартирантов можно выселять без зазрения совести, если только их пребывание в вашей квартире не отображено документально в договоре найма.
Межгород заказывали? Оплатите!
Еще каких-то десять лет назад арендодатель мог прекрасно обезопасить себя от бесконечных разговоров квартиранта по междугородке, просто отключив «восьмерку». Сейчас такие номера не проходят: съемщики или отказываются от квартиры без междугородной связи, или требуют существенно снизить арендную плату из-за столь ощутимого неудобства.
Съехали и не заплатили
Самый действенный способ защитить себя от подобного риска – проявлять достаточно стойкости и хладнокровия. Не вестись на слезные заверения постояльцев в том, что вот сейчас, мол, все деньги ушли на лечение любимой троюродной бабушки, упавшей с яблони, но в следующем месяце мы все возместим.
Обычно такие «плакальщики» исчезают в неизвестном направлении, так ничего и не заплатив, и найти их практически невозможно, даже имея на руках все паспортные данные.
По адресу регистрации вы их можете никогда не застать, потому что они прописаны в одном месте, а фактически проживают в другом, по мобильному – тем более, номер можно поменять.
Реальный способ уберечься от неплательщиков состоит все в том же подписании договора найма с внесением всех паспортных данных квартиросъемщика, места его работы, номера рабочего телефона.
Зная место работы квартиранта, вы будете иметь на него больше мер влияния и больше шансов разыскать его в случае неуплаты.
Риски арендодателя при посуточной аренде жилья
Краткосрочный наем — широкое поле деятельности для аферистов разного рода. Больше всего посуточные квартиры любят домушники. Заселяя квартирантов на денек-другой, вы можете недосчитаться некоторых дорогостоящих предметов быта.
Чтобы уберечься от воров, необходимо следовать двум правилам:
- Поставьте квартиру на сигнализацию (воры могут сразу и не взять все, что им понравилось, а вернуться попозже, открыв замок дубликатами ключей).
- Требуйте у квартиросъемщика не один документ, а несколько — паспорт и удостоверение водителя или военный билет. Как правило, такие «арендаторы» изготавливают только одно поддельное удостоверение личности. Подделка сразу двух у них не практикуется, да и сложно это – подделывать в комплекте.
Бывают случаи, когда съемщики квартиры просто обманывают владельцев жилья. Узнайте, что делать если обманули арендаторы.
В этой статье мы уже подробно описали о том, как сдать квартиру в аренду иностранцу, все тонкости и возможные проблемы.